അഡ്വ. ജിതിന്‍ റാം
മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് തിരിച്ചടവില്‍ കാര്യമായ ലാഭം ലഭിക്കുന്നതിനായി അക്കൗണ്ട് മറ്റൊരു ബാങ്കിലേയ്ക്ക് സ്വിച്ച് ചെയ്യുക എന്നത് വളരെ മികച്ച ഒരു ഓപ്ഷനാണ്. ഇത്തരത്തില്‍ Switch My Bank കാംപെയിനിന്റെ മൂന്നാമത്തെയും, അവസാനത്തെയും ഘട്ടം ധനമന്ത്രി പാസ്‌കല്‍ ഡോണഹു കഴിഞ്ഞ ആഴ്ച അവതരിപ്പിക്കുകയും ചെയ്തിരുന്നു.
2021-ലെ കണക്കനുസരിച്ച് 7,000-ലേറെ പേരാണ് നിലവിലെ ബാങ്കില്‍ നിന്നും തങ്ങളുടെ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് മറ്റൊരു ബാങ്കിലേയ്ക്ക് സ്വിച്ച് ചെയ്തത്. 2020-നെ അപേക്ഷിച്ച് 22% വര്‍ദ്ധനയാണിത്. സ്വിച്ചിങ് ജനകീയമായിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നു എന്നതിന് ഇതില്‍പ്പരം തെളിവ് ആവശ്യമില്ല. ബാങ്കുകളും വിവിധ ഓഫറുകളോടെയാണ് സ്വിച്ച് ചെയ്‌തെത്തുന്ന ഉപഭോക്താക്കളെ സ്വീകരിക്കുന്നത്.
എന്താണ് സ്വിച്ചിങ്, എങ്ങനെ സ്വിച്ചിങ് നടത്താം, എത്രത്തോളം പണം ലാഭിക്കാം തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങള്‍ വിശദമായി ചര്‍ച്ച ചെയ്യുകയാണിവിടെ.
സ്വിച്ചിങ്ങിലൂടെ എത്ര പണം ലാഭിക്കാം?
ബാങ്കുകളിലെ പലിശനിരക്കും, സ്വിച്ചിങ് ഓഫറുകളും അപേക്ഷിച്ച് തുക വ്യത്യാസപ്പെടുമെങ്കിലും 3,000 യൂറോ വരെ വാര്‍ഷികമായി സ്വിച്ചിങ്ങിലൂടെ ലാഭിക്കാവുന്നതാണ്.
ലളിതമായ ഒരു ഉദാഹരണം പറഞ്ഞാല്‍, 250,000 യൂറോ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജിന് 4% പലിശനിരക്കും, 20 വര്‍ഷം തിരിച്ചടവ് കാലയളവുമുള്ള ഒരാളെ സങ്കല്‍പ്പിക്കുക. വീടിന്റെ വിലയുടെ 20% ആണ് ഇദ്ദേഹം ഇക്വിറ്റിയായി നല്‍കിയിരിക്കുന്നത്. ഇദ്ദേഹം ഈ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് വിപണിയിലെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ പലിശനിരക്കുള്ള ബാങ്കിലേയ്ക്ക് സ്വിച്ച് ചെയ്യുകയാണെങ്കില്‍ മാസം 250 യൂറോ ഏകദേശം ലാഭിക്കാം. അതായത് ഒരു വര്‍ഷം 3,000 യൂറോ.
സ്വിച്ചിങ് നടത്തുമ്പോഴുള്ള പേപ്പര്‍ ജോലികള്‍ക്കായി ഏതാനും തുക ചെലവാകും. എന്നാല്‍ ചില ബാങ്കുകള്‍ ഈ ഫീസ് കുറച്ച് നല്‍കാറുണ്ട്. ക്യാഷ് ബാക്ക് ആയും സ്വിച്ചിങ്ങിലൂടെ പണം ലാഭിക്കാം.
ആര്‍ക്കെല്ലാം സ്വിച്ചിങ് നടത്താം?
ആദ്യ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് ലഭിക്കാനായി ഏറെ പണിപ്പെട്ട്, സാമ്പത്തികമായി വളരെ പിന്നോക്കം നില്‍ക്കുന്നവര്‍ക്ക് സ്വിച്ചിങ് ലഭ്യമാകണമെന്നില്ല. ഒരു ഉപഭോക്താവിന്റെ നിലവിലെ സാമ്പത്തികസ്ഥിതി കണക്കിലെടുത്താണ് സ്വിച്ചിങ് വഴി അയാളെ സ്വീകരിക്കണോ, വേണ്ടയോ എന്ന് ബാങ്കുകള്‍ തീരുമാനിക്കുന്നത്.
അതേസമയം സ്വിച്ചിങ്ങിന് ശ്രമിച്ച് പരാജയപ്പെട്ടാലും നിങ്ങളുടെ നിലവിലെ ബാങ്ക് നിങ്ങളോട് വിവേചനമൊന്നും കാണിക്കില്ല.
സ്വിച്ചിങ്ങിന് മുമ്പായി താഴെ പറയുന്ന കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിക്കുക:
1. ബാക്കിയുള്ള ആകെ തിരിച്ചടവ് തുക: കുറഞ്ഞത് 30,000 മുതല്‍ 40,000 വരെയെങ്കിലും തിരിച്ചടയ്ക്കാന്‍ ഉണ്ടെങ്കില്‍ മാത്രമാണ് ബാങ്കുകള്‍ സ്വിച്ചിങ് ഏറ്റെടുക്കുക. അല്ലാത്തപക്ഷം ചെറിയ തുകയാണെങ്കില്‍ അവര്‍ക്ക് കാര്യമായി ലാഭം ലഭിക്കാത്തതിനാല്‍ സ്വിച്ചിങ് പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കില്ല.
2. ഫിക്‌സഡ് മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ്: ഫിക്‌സഡ് റേറ്റ് മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് രീതിയിലാണ് നിങ്ങള്‍ ലോണ്‍ എടുത്തിട്ടുള്ളതെങ്കില്‍ ഈ ഫിക്‌സഡ് കാലം തീരാന്‍ കാത്തിരുന്ന ശേഷം സ്വിച്ചിങ്ങിന് ശ്രമിക്കേണ്ടിവരും. കാരണം ഫിക്‌സഡ് കാലത്തിന് മുമ്പ് സ്വിച്ചിങ് ചെയ്താല്‍ അതിന് നിലവിലെ ബാങ്ക് ഫീസ് ഈടാക്കും. അതേസമയം ഈ ഫീസിനെക്കാള്‍ ലാഭം സ്വിച്ചിങ് വഴി ലഭിക്കുമെങ്കില്‍ ഫിക്‌സഡ് കാലം തീരുന്നതിന് മുമ്പ് തന്നെ സ്വിച്ചിങ് നടത്താം. ഇക്കാര്യം നേരത്തെ പരിശോധിച്ച് ഉറപ്പുവരുത്തുക.
3. ക്രെഡിറ്റ് റേറ്റ്: നിങ്ങള്‍ക്ക് മികച്ച ക്രെഡിറ്റ് റേറ്റിങ് ഉണ്ടെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക. അല്ലാത്തപക്ഷം സ്വിച്ചിങ് അപേക്ഷ തള്ളിയേക്കും.
4. ഇക്വിറ്റി: കുറഞ്ഞത് 20% ഇക്വിറ്റിയെങ്കിലും നിങ്ങള്‍ക്ക് വീടിന് മേല്‍ ഉണ്ടെങ്കില്‍ മാത്രമാണ് നിങ്ങളുടെ സ്വിച്ചിങ് അപേക്ഷ പരിഗണിക്കപ്പെടുക. നെഗറ്റീവ് ഇക്വിറ്റി ആണെങ്കിലും അപേക്ഷ നിരസിക്കപ്പെട്ടേക്കാം.
5. തിരിച്ചടവ് കാലയളവ്: എത്ര കാലം തിരിച്ചടവിന് ബാക്കിയുണ്ട് എന്നതും പ്രധാനമാണ്. ഏതാനും വര്‍ഷത്തെ കാലയളവ് മാത്രമാണ് ബാക്കിയെങ്കില്‍ വലിയ ലാഭം ലഭിക്കില്ലെന്ന് കണക്കാക്കി ബാങ്ക് സ്വിച്ചിങ് അപേക്ഷ നിരസിച്ചേക്കും. കുറഞ്ഞത് 5 വര്‍ഷമെങ്കിലും ബാക്കിയുള്ളതാണ് ഉത്തമം.
സ്വിച്ചിങ് സമയത്ത് പിഴ നല്‍കണോ?
സ്വിച്ചിങ് ചെയ്യുന്നത് ഫിക്‌സഡ് റേറ്റ് കാലയളവ് തീരുന്നതിന് മുമ്പാണെങ്കില്‍ ഇതിന് ഒരു ഫീസ് (breakage fee) നല്‍കേണ്ടിവന്നേക്കും. ഇതല്ലാതെ വേറെ പണമൊന്നും പിഴയായി നിലവിലെ ബാങ്കിന് നല്‍കേണ്ടതില്ല. ഈ ലോണ്‍ എടുക്കുമ്പോള്‍ നിങ്ങള്‍ക്ക് ലഭിച്ച ക്യാഷ് ബാക്ക് തിരികെ നല്‍കേണ്ടതുമില്ല.
സ്വിച്ചിങ്ങിലെ ഘട്ടങ്ങള്‍
1. നിലവിലെ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് വിവരങ്ങള്‍: ഏറ്റവും പുതിയ ഒരു മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് സ്റ്റേറ്റ്മെന്റ് ബാങ്കില്‍ നിന്നും വാങ്ങുക. ശേഷം എത്രകാലം തിരിച്ചടവ് ബാക്കിയുണ്ടെന്നും, എത്ര തുക തിരിച്ചടയ്ക്കണമെന്നും, എത്രയാണ് പലിശനിരക്കെന്നും മനസിലാക്കുക. നിങ്ങളുടെ വീടിന്റെ ഇപ്പോഴത്തെ മൂല്യവും കണക്കാക്കുക. ഇവ ഏത് ബാങ്കിലേയ്ക്കാണോ സ്വിച്ച് ചെയ്യാന്‍ ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്, അവര്‍ക്ക് നല്‍കേണ്ടിവരും.
2. പലിശ താരതമ്യം ചെയ്യല്‍: ശേഷം വിവിധ ബാങ്കുകളിലെ പലിശനിരക്ക്, സ്വിച്ചിങ് സമയത്തെ ഓഫറുകള്‍ എന്നിവ കണക്കാക്കി ഏത് ബാങ്കിലേയ്ക്ക് സ്വിച്ച് ചെയ്യണമെന്ന് തീരുമാനിക്കാം. ഇതിനായി Bonkers.ie എന്ന വെബ്‌സൈറ്റിലെ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് കാല്‍ക്കുലേറ്റര്‍, കംപാരിസണ്‍ സംവിധാനം ഉപയോഗിക്കാം: https://www.bonkers.ie/compare-mortgages/
ഇതുവഴി ഓരോ മാസവും തിരിച്ചടവ് തുകയില്‍ എത്ര കുറവ് വരുമെന്ന് കണക്കാക്കാന്‍ സാധിക്കും.
3. സ്വിച്ചിങ് അപേക്ഷ നല്‍കല്‍: ശേഷം സ്വിച്ചിങ് നടപടികളിലേയ്ക്ക് കടക്കാം. നിങ്ങള്‍ക്ക് നേരിട്ട് തന്നെയോ, അല്ലെങ്കില്‍ ബ്രോക്കറേജ് നടത്തുന്ന സ്ഥാപനങ്ങളുടെ സഹായത്തോടുകൂടിയോ ബാങ്കുകളോട് ഇക്കാര്യം സംസാരിക്കാം.
4. രേഖകള്‍: സ്വിച്ചിങ് ധാരണയിലെത്തിയാല്‍ നിങ്ങള്‍ക്ക് പൂരിപ്പിക്കാനായി ഒരു ഫോം പുതിയ ബാങ്ക് നല്‍കും. അതില്‍ താഴെ പറയുന്ന വിവരങ്ങളും, ഒപ്പം രേഖകളും നല്‍കണം.
– പ്രൂഫ് ഓഫ് ഐഡന്റിറ്റി. ഉദാ: പാസ്‌പോര്‍ട്ട്.
– പ്രൂഫ് ഓഫ് അഡ്രസ്. ഹൗസ്‌ഹോള്‍ഡ് ബില്‍ പോലെയുള്ളവ ഇതിനായി ഉപയോഗിക്കാം. ഏറ്റവും പുതിയവ നല്‍കാന്‍ ശ്രമിക്കുക.
– വരുമാനം തെളിയിക്കുന്ന രേഖ. കഴിഞ്ഞ മൂന്ന് മാസത്തെ പേ സ്ലിപ്പ് നല്‍കുന്നതാണ് ഉചിതം.
– കഴിഞ്ഞ ആറ് മാസത്തെ കറന്റ് അക്കൗണ്ട് സ്റ്റേറ്റ്മെന്റ് കോപ്പി ചോദിച്ചേക്കാം. നിങ്ങളുടെ ചെലവുകള്‍ കണക്കാക്കുന്നതിനാണിത്. മറ്റ് ലോണുകള്‍, ക്രെഡിറ്റ് കാര്‍ഡുകള്‍ എന്നിവ ഉണ്ടെങ്കില്‍ അവയുടെ വിവരങ്ങളും നല്‍കേണ്ടിവരും.
– നിങ്ങളുടെ സേവിങ്‌സ് സംബന്ധിച്ചുള്ള രേഖകള്‍ (സേവിങ്‌സ് ഉണ്ടെങ്കില്‍)
– നിങ്ങളുടെ ജോലി സംബന്ധിച്ച തെളിവ്. പെര്‍മനന്റ്, പാര്‍ട്ട് ടൈം, കോണ്‍ട്രാക്റ്റ് എന്നിങ്ങനെ ഏതാണെന്ന് ഇതില്‍ വ്യക്തമായിരിക്കണം.
ഈ വിവരങ്ങളെല്ലാം ലഭിച്ച ശേഷം 10 പ്രവൃത്തിദിവസങ്ങള്‍ക്കിടെ സ്വിച്ചിങ് സ്വീകരിച്ചോ, ഇല്ലയോ എന്നത് സംബന്ധിച്ച വിവരം പുതിയ ബാങ്ക് നിങ്ങളെ അറിയിക്കണമെന്നാണ് സെന്‍ട്രല്‍ ബാങ്കിന്റെ പുതിയ നിയമം.
5. നിലവിലെ വീടിന്റെ മൂല്യം: വീടിന്റെ മൂല്യം കണക്കാക്കുക. നിലവില്‍ വീടിനുള്ള മൂല്യം കണക്കാക്കി, അതുമായി ബന്ധപ്പെടുത്തിയാണ് നിങ്ങളുടെ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ്, വീടിന്റെ വിലയുടെ എത്ര ശതമാനമാണെന്ന് ബാങ്ക് കണക്കാക്കുക. ഇതില്‍ നിങ്ങളുടെ ഇക്വിറ്റി എത്രയുണ്ടെന്നും മനസിലാകും. ഇതിനുള്ള ഫീസ് 150 യൂറോ ആണ്. ഏത് ഉദ്യോഗസ്ഥനെ (valuer) കൊണ്ട് ഇത് പരിശോധിപ്പിക്കണമെന്ന് പൊതുവെ ബാങ്ക് തന്നെ നിര്‍ദ്ദേശിക്കും.
6. നിയമപരമായ സഹായം: രേഖകള്‍ പരിശോധിക്കുക, സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തുക എന്നിങ്ങനെയുള്ള കാര്യങ്ങള്‍ക്കായി ഒരു സൊളിസിറ്റര്‍ ആവശ്യമായി വരും. ഫസ്റ്റ് ടൈം ബയര്‍മാര്‍ക്കുള്ള ഫീസിനെക്കാള്‍ കുറവേ ഈ ഇനത്തില്‍ വേണ്ടിവരൂ.
7. മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് പ്രൊട്ടക്ഷന്‍ പോളിസി: സ്വിച്ചിങ് നടത്തുമ്പോള്‍ പുതിയ ലോണ്‍ തുകയും, തിരിച്ചടവ് കാലയളവും പഴയതിന് തുല്യമാണെങ്കില്‍ പുതിയ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് പ്രൊട്ടക്ഷന്‍ ഇന്‍ഷുറന്‍സ് പോളിസി എടുക്കേണ്ടതില്ല. പക്ഷേ സ്വിച്ചിങ് വിവരം ഇന്‍ഷുറന്‍സ് കമ്പനിയെ അറിയിച്ച്, രേഖകളില്‍ പുതിയ ബാങ്കിന്റെ വിവരങ്ങള്‍ ചേര്‍ക്കണം. അതേസമയം കുറഞ്ഞ തുക പ്രീമിയമുള്ള ഇന്‍ഷുറന്‍സ് പോളിസികളുള്ള കമ്പനികളുണ്ടോ എന്നും ഇക്കൂട്ടത്തില്‍ പരിശോധിച്ച്, വേണമെങ്കില്‍ അതിലേയ്ക്ക് മാറാം.
8. Direct Debit: പുതിയ ബാങ്ക് മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് സ്വിച്ചിങ് വഴി ലോണ്‍ തരുമ്പോള്‍, മാസംതോറുമുള്ള തിരിച്ചടവിനായി, നിങ്ങളുടെ ബാങ്ക് അക്കൗണ്ടില്‍ നിന്നും direct debit അനുവദിക്കുന്ന ഫോം ഒപ്പിട്ട് നല്‍കേണ്ടി വരും. ഈ സമയം പഴയ ബാങ്കില്‍ നിന്നും വീണ്ടും മാസം തോറും പണം എടുക്കുന്നില്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കാന്‍ ആ ബാങ്കിലെ നിങ്ങളുടെ direct debit സംവിധാനം ക്യാന്‍സല്‍ ചെയ്യാന്‍ ഓര്‍മ്മിക്കുക.
7. ഇത്രയും ചെയ്തുകഴിഞ്ഞാല്‍ സ്വിച്ചിങ് നടപടികള്‍ പൂര്‍ത്തിയായി. സാധാരണയായി ആറ് മുതല്‍ എട്ട് ആഴ്ചകള്‍ വരെ ഇതിന് എടുക്കും.
ഓര്‍ക്കാന്‍ ചിലത്
1. നിങ്ങളുടെ മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് തുക, നിങ്ങളുടെ വരുമാനത്തെക്കാള്‍ 3.5 ഇരട്ടിയില്‍ അധികമാണെങ്കില്‍, സ്വിച്ചിങ്ങിനായി സെന്‍ട്രല്‍ ബാങ്കിന്റെ അനുമതി ആവശ്യമാണ്. വര്‍ഷത്തിലെ ആദ്യ മാസങ്ങളിലാണ് സെന്‍ട്രല്‍ ബാങ്ക് ഇത്തരം ഇളവുകള്‍ നല്‍കുക.
2. ചില മാസങ്ങളില്‍ ബാങ്ക് ഇടപാടുകള്‍ക്ക് തിരക്ക് ഉണ്ടാകും. ഈ സമയം സ്വിച്ചിങ്ങിന് ശ്രമിച്ചാല്‍ കാലതാമസം നേരിട്ടേക്കും.
അഡ്വ. ജിതിന്‍ റാം
Louis Kennedy Solicitors, Dublin
Ph: +353 89 211 3987
Email-info@louiskennedysolicitors.ie
